Zoals iedereen weet, wordt de huur van onroerende goederen die niet worden gebruikt voor beroepsdoeleinden in België niet zwaar belast. De belasting van het kadastraal inkomen, zelfs geïndexeerd, staat niet in verhouding tot de belasting van de werkelijke huur, zelfs na aftrek van de kosten.
Het verschil is nog groter voor onroerende inkomsten uit het buitenland. België neemt immers de werkelijke huurwaarde als basis voor de belasting van die inkomsten in België.
Voor alle lidstaten van de EU bestaat er een overeenkomst tot vermijden van dubbele belastingen uit hoofde waarvan deze werkelijke huurwaarde niet wordt belast in België, maar enkel dient om het normale belastingtarief voor andere belastbare Belgische inkomsten te bepalen.
De Europese Commissie heeft België er nog maar eens op gewezen dat deze aanpak van onroerende fiscaliteit een inbreuk is op de regels van het vrije verkeer van kapitaal.
We illustreren dit aan de hand van een voorbeeld. U hebt een woning in België met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 800 euro. Rekening houdend met de indexeringscoëfficiënt van het KI zal het belastbaar inkomen voor aanslagjaar 2014 1 3450 euro bedragen. De woning heeft een huurwaarde van 1 100 euro per maand. De werkelijke huur is dus 13 200 euro, tegenover 1 345 euro belastbaar inkomen.
Stel nu dat dezelfde woning is gelegen in een Europese lidstaat. In dat geval moet u 13 200 euro aangeven. Hierdoor zal de rekening voor uw andere Belgische inkomsten flink oplopen, want de belastingschijven niet worden becijferd op basis van 1 345 euro, maar op basis van 13 200 euro.
Hier is dus wel degelijk sprake van discriminatie en het leidt geen twijfel dat als België volhardt in zijn dwaling, het nog maar eens zal worden veroordeeld door het EHvJ.
Er resten de regering dan twee oplossingen:
- ofwel past ze de wet aan zodat er geen beroep meer wordt gedaan op de werkelijke huurwaarde voor onroerende goederen in het buitenland. - Al gaat het hier om een niet onaanzienlijk aantal belastingplichtigen, het levert de staat niet noodzakelijk een fenomenale winst op. Het heeft immers enkel gevolgen voor het normale tarief voor de andere Belgische inkomsten, maar veel belastingplichtigen geven niet de werkelijke waarde aan. Dat is des te gemakkelijk omdat de Belgische fiscus niet de middelen heeft om dat te controleren.
- ofwel wijzigt ze de Belgische onroerende fiscaliteit en belast ze alle onroerende inkomsten op basis van de werkelijke huurwaarde.
De tweede oplossing zou de Belgische staat serieus wat geld opleveren, maar zou de Belgische vastgoedmarkt doen ineenstuiken. Eigenaars van gehuurde goederen worden beroofd van de opbrengst van hun goed, en als ze niet kunnen verkopen, zullen ze de huur aanzienlijk verhogen. Die belasting komt dan op de schouders van de huurders terecht. Als men dit echter ook doet voor goederen die privé worden bewoond (laten we niet vergeten dat dit het geval is voor de meeste onroerende goederen in het buitenland), zullen eigenaars verstikt worden door een exponentiële verhoging van de belasting op hun woning.
De regering liet weten dat een grote fiscale zich aandringt. We zullen dat niet tegenspreken, want het wetboek van inkomstenbelastingen beantwoordt aan geen enkel criterium van coherentie. De regering zal daar dus rekening moeten houden en in afwachting de belasting van buitenlandse onroerende goederen wijzigen als ze een nieuwe veroordeling door Europa wil vermijden.
Emile Masset
Hoofdredacteur van Fiscalnet